Tahliye davası nasıl açılır?

Tahliye Davası Nedir ?

Tahliye davası, kiracının kiralanan yerden çıkmasını sağlamak amacıyla kiraya verenin açtığı bir davadır. Türkiye’de, kiracının tahliyesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için belirli hukuki prosedürlere uyması zorunludur. İşte tahliye davası açma süreci:

Tahliye Sebeplerini Belirleme

Tahliye davası açılabilmesi için, kiracının tahliyesi için geçerli bir sebep bulunması gerekir. Türkiye’deki Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin kiracıyı tahliye etmek için şu sebeplerden birine dayanması gerekir:

• Süresiz sözleşme: Eğer kiracı, kiraya verenin belirttiği bir süre zarfında tahliye etmezse.
• Sözleşme süresinin bitmesi: Belirli süreli kira sözleşmesinde, süre sona ermişse.
• Kiracının kirayı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi: Kiracı, bir ya da birden fazla kira bedelini ödemezse.
• Kiracının evde yasal olmayan işler yapması: Kiracının, kiralanan mülkü yasadışı işler için kullanması.
• Evdeki zararın giderilmemesi: Kiracının, kiralanan yerde meydana gelen zararı onarmaması.
• Kiracının mülkü kötü kullanması: Kiralanan yerin kötü amaçlarla kullanılması ya da uzun süre boş bırakılması.

Tahliye Talep Dilekçesi

Tahliye davası için, kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesini talep ettiği yazılı bir başvuruyu kiracıya yapması gerekir. Bu yazılı bildirimde şu unsurlar bulunmalıdır:

• Kiralanan taşınmazın tam adresi
• Kiracının adı-soyadı
• Tahliye için gerekçe (örn. kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının ödeme yapmaması vb.)
• Kiracının tahliye etmesi için belirtilen süre (genellikle 30 gün, bu süre şartlara göre değişebilir)

Bu yazılı bildirim, noter aracılığıyla yapılması daha güvenlidir, çünkü noter onayı ile resmi olarak tebliğ edilmiş olur.

Tahliye Davası Açma

Eğer kiracı tahliye talebine yanıt vermezse veya istenilen süre içinde tahliye etmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne başvurularak açılır. Başvuru için:

• Dava dilekçesi hazırlanır. Bu dilekçede, kiracının tahliye edilmesi talep edilir ve duruma uygun hukuki gerekçeler belirtilir.
• Dava dilekçesinde, kiralanan taşınmazın adresi, sözleşme süresi, ödeme durumu gibi bilgilerin yanı sıra kiracının tahliye için uyarıldığına dair yazılı belgeler de sunulmalıdır.

Mahkeme Süreci

Tahliye davası mahkeme tarafından incelendikten sonra, kiracının tahliye edilip edilmeyeceğine karar verilir. Mahkeme, kiracıyı tahliye etmeye karar verirse, kararın kiracıya tebliğ edilmesi gereklidir. Kararın ardından, kiracının tahliye etmesi için belirli bir süre verilir.

Eğer kiracı hâlâ tahliye etmezse, mahkeme kararına dayanarak İcra Müdürlüğü’ne başvurulabilir ve icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir.

Kiracının Tahliye Etmemesi Durumu

Eğer kiracı, mahkeme kararı sonrası da taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talep edebilir. İcra Müdürlüğü, kiracıyı fiziken çıkarabilir.

Özetle:

• Kiraya veren önce kiracıya yazılı bir tahliye talebi göndermeli.
• Kiracı bu talebe uymuyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açılır.
• Mahkeme kararıyla kiracı tahliye edilmesi yönünde karar verilir.
• Kiracı, karara uymuyorsa, icra yoluyla tahliye işlemi yapılabilir.

Tahliye davası, genellikle kiracının süreli sözleşmesi sona erdiğinde ya da sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde başvurulan bir hukuki yoldur. Bu yüzden, her aşamada hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Tahliye davası ve kiracının tahliyesi konusunda sıklıkla sorulan diğer sorular:

1. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracıyı ne kadar süre beklemesi gerekir?

• Cevap: Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için önce yazılı bir tahliye talebi göndermelidir. Genellikle, kiracının yazılı talebe uyması için 30 gün süre verilir. Kiracı bu süre zarfında tahliye etmezse, tahliye davası açılabilir.

2. Tahliye davası açarken hangi belgeler gereklidir?

• Cevap: Tahliye davası açarken şu belgeler genellikle gereklidir:
  • Kira sözleşmesinin bir örneği
  • Kiracının ödeme yapmadığına dair belgeler (örneğin kira faturaları, ödeme dekontları, vb.)
  • Kiracının tahliye talebine uymadığını gösteren yazılı bildirim
  • Taşınmazın tapu bilgileri ya da kira sözleşmesinin yer aldığı yerin bilgisi
  • Kiracıya yapılan noter tebligatının örneği

3. Kiracı tahliye etmeyi reddederse ne olur?

• Cevap: Kiracı mahkeme kararına rağmen tahliye etmezse, kiraya veren icra yoluyla tahliye talep edebilir. İcra müdürlüğü, kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Ayrıca, kiracı tahliye etmemeye devam ederse, kira bedeli ödenmiş olsa bile icra yoluyla taşınmazı boşaltması sağlanabilir.

4. Tahliye davası sırasında kiracı kirayı ödemeye devam ederse, kiraya veren kiracıyı tahliye ettirebilir mi?

• Cevap: Evet, kiracı kirayı ödemeye devam etse de kiraya veren, tahliye davası açabilir. Ancak, kiracının ödeme yapması, sadece kira borcunun yerine getirilmiş olduğu anlamına gelir; kiraya veren, başka bir nedenle (örneğin sözleşmenin sona ermesi ya da taşınmazın başka bir amaçla kullanılması gibi) tahliye talep edebilir.

5. Tahliye davası için hangi mahkeme yetkilidir?

• Cevap: Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülür. Kiraya veren, bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davasını açabilir.

6. Süresiz kira sözleşmesinde kiracı tahliye edilmek istenirse ne yapılır?

• Cevap: Süresiz kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi için geçerli bir neden olmalıdır. Kiraya verenin, kiracıyı tahliye etmesi için geçerli bir sebep (kiracının ödeme yapmaması, taşınmazın kötü kullanılması, evde yasa dışı işlerin yapılması vb.) olması gerekir. Süresiz kira sözleşmesi yalnızca belirli bir neden olduğu takdirde sona erdirilebilir.

7. Kiracının tahliye etmesi için verilen süre ne kadar olmalıdır?

• Cevap: Kiracının tahliye etmesi için genellikle 7 gün süre verilir. Ancak, mahkeme bu süreyi belirlerken durumun koşullarını ve gerekçelerini dikkate alabilir.

8. Kiracı, tahliye kararını temyiz edebilir mi?

• Cevap: Evet, kiracı, mahkemenin tahliye kararı hakkında temyiz başvurusu yapabilir. Ancak temyiz, tahliye kararının uygulanmasını durdurmaz; temyiz kararı verilene kadar icra işlemleri devam eder.

9. Kiraya verenin kiracıya karşı açacağı tahliye davası ile birlikte kira bedelini de talep etmesi mümkün müdür?

• Cevap: Evet, kiraya veren, tahliye davasıyla birlikte kira bedelini de talep edebilir. Eğer kiracı, kira bedelini ödememişse, kiraya veren bu bedellerin tahsil edilmesi için ayrıca icra takibi başlatabilir.

10. Kiracının eşyalarını çıkaramaması durumunda ne yapılır?

• Cevap: Kiracı, tahliye sonrası eşyalarını almadığı takdirde, eşyaların taşınması konusunda mahkeme bir karar verebilir. Ayrıca, icra müdürlüğü tarafından eşyaların taşınması ve saklanması işlemi yapılabilir. Eşyaların bırakılması durumunda kiraya veren, eşyaların zarar görmemesi için gerekli önlemleri almak zorundadır.

11. Ev sahibi kiracıyı istemediği takdirde kira sözleşmesini feshedebilir mi?

• Cevap: Evet, ev sahibi, kiracıdan kira sözleşmesini feshetmesini talep edebilir, ancak bunun için geçerli bir neden olmalıdır. Eğer sözleşme süresizse, kiraya verenin kiracıyı çıkarmak için geçerli bir nedeni yoksa, bir hak talep etmesi hukuken geçerli olmayabilir. Ancak, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolması durumunda kiracıyı çıkarmak daha kolaydır.

12. Tahliye davası ile ilgili masraflar kim tarafından ödenir?

• Cevap: Genellikle tahliye davasında mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri kaybeden taraf tarafından ödenir. Eğer kiracı kaybederse, tahliye davasının masraflarını kiracı karşılamak zorunda kalabilir.

13. Kiracı evini tahliye ettiğinde depozito nasıl geri alınır?

• Cevap: Kiracı, evini tahliye ettiğinde, kiraya verenin herhangi bir zarar olup olmadığını incelemesi gerekir. Eğer evde zarar yoksa ve kira sözleşmesindeki şartlar yerine getirilmişse, depozito kiracıya geri ödenmelidir. Depozito, kiracı evden çıkmadan önce talep edilen bir güvence bedelidir.

Bu sorular, tahliye davası ve kiracının tahliyesi sürecine dair yaygın hukuki sorunlardır ve her birinin özel durumlara göre değişebilecek yanıtları olabilir. Bu nedenle, özellikle karmaşık durumlar için bir avukattan hukuki danışmanlık almanız faydalı olacaktır.